Hvis du vil bygge et nytt bygg, trenger du et stykke land. Størrelsen, beliggenheten og sist men ikke minst kjøpesummen er det avgjørende kriteriet for fremtidens boligeier ved valg av eiendom. Men kan du virkelig stole på det trygt? Hva med de dypere lagene av jorden? Hvilken viktig rolle spiller de? En jordrapport skal gi tilstrekkelig plansikkerhet med informasjonen sin.
Hva er en jordrapport?
En undergrunnsrapport er en rapport som gir informasjon om en jords beskaffenhet med hensyn til dens egnethet som byggeplass. Den inneholder resultatene av utforskningen og undersøkelsen av byggeplassen. Det inkluderer også den sakkyndige vurderingen av disse resultatene av den sakkyndige og de resulterende konsekvensene for planleggingen av bygget. Den inneholder blant annet følgende informasjon:
- jordens bæreevne
- Informasjon om grunnvann
- Beskrivelse av geologi
- mulige økologiske byrder
- Perkolasjonsevne og frostmotstand i jorda
- Jordtype og jordklasse
- Spesifikasjoner for tetting av bygningen
En jordrapport gir informasjon om geologiske trekk ved byggeplassen i god tid før byggestart og gir dermed byggherren planleggingssikkerhet.
Problemer som grunnvann kan forårsake
Grunnvannet i de dypere lagene av jorden kan forårsake problemer med den konstruerte bygningen. Det er derfor viktig å undersøke oppførselen før byggingen starter. Det største problemet er det såk alte pressvannet, som legger press på bygningens tetninger. Dette er spesielt tilfellet når sivvann ikke kan renne godt bort eller grunnvannsspeilet generelt er høyt. Dersom dette er kjent før byggingen starter, kan hensiktsmessige tiltak iverksettes. En kjeller trenger for eksempel drenering for at veggene ikke skal bli fuktige. Men selv hus uten kjellere er ikke sikre mot vann i bakken og krever også egnede tiltak.
Oppdage giftige forurensede steder
Hvis den fremtidige byggeplassen allerede er brukt som næringsareal, bør jorda undersøkes grundig for forurensede områder. Det kan godt være at det fortsatt er giftige stoffer i jorda. Eiendomseieren er ansvarlig for å fjerne forurensningen. Dersom du som fremtidig byggherre ønsker å unngå høye avhendingskostnader, er det best å få klarhet før du kjøper. En jordrapport kan gi sikkerhet her. Denne undersøkelsen er imidlertid ikke obligatorisk som del av en jordundersøkelse til jordrapporten. Det er kun påkrevd for eiendommer der det er mistanke om forurensede områder. Dette er tilfellet dersom bedrifter har jobbet med miljøskadelige stoffer på disse egenskapene. Hvis du vil være på den sikre siden, bør du bestille denne tilleggstjenesten. Spesielt hvis en kjøkkenhage skal plantes på en stor eiendom, må jordkvaliteten være ren for ikke å sette menneskers helse i fare.
Duds, et gammelt problem
Mange flybomber fra andre verdenskrig ligger i dvale i jorden, uoppdaget. Selv flere tiår senere utgjør mange av dem fortsatt en fare. Eiendommer i byer er spesielt berørt. I enkelte kommuner er det til og med undersøkelsesplikt om eiendommen ligger i anviste mistenkte områder. Tilsynskostnadene bæres vanligvis av eiendomsbesitter. Disse kostnadene samt tidsforsinkelser til den ueksploderte bomben er uskadeliggjort må tas i betraktning i enkelte områder. Det er derfor fornuftig å ta hensyn til denne muligheten i god tid.
Er en jordundersøkelse obligatorisk?
Hver struktur har en betydelig vekt som hviler på bakken under og må støttes pålitelig av den. For å gjøre dette må du vite om den valgte undergrunnen er tilstrekkelig stabil for det planlagte byggeprosjektet. Ellers er det fare for skader på nybygget og eventuelt også på nabobygg. En geoteknisk rapport, det offisielle navnet på undergrunnsrapporten, er derfor et viktig grunnlag for planlegging og gjennomføring av byggeprosjekter. Den tjener først og fremst som grunnlag for beregning av statikken og styrken til fundamentet. En undergrunnsrapport har derfor vært påkrevd av byggeforskriftene i Tyskland siden 2008 for alle ubebygde eiendommer hvor et byggeprosjekt er under behandling. Denne plikten gjelder ikke eiendommer som allerede er utbygd.
Merk:
Det er ikke tilstrekkelig å trekke konklusjoner fra jordprøver på en naboeiendom. Selv over små avstander er alvorlige avvik mulig, derfor kreves det en egen jordprøve for hver eiendom.
All risiko som oppstår fra byggeplassen bæres av byggherren, dvs. eiendomsbesitteren. Enhver husbygger bør forholde seg til dette i god tid og tydelig regulere gjennomføringen og kostnadsforutsetningen. Det er derfor lurt å få utført jordrapporten av selger for å være sikker på at tomten er byggbar før du kjøper den. Som selger er det også lurt å få utarbeidet en byggemelding, da denne enkelt kan innarbeides i prisforhandlinger.
Hva er fordelene med jordrapporten?
Hvis en jordprøve avslører en problematisk byggeplass, trenger ikke byggeprosjektet nødvendigvis å forlates. Fra de identifiserte problemene kan det utledes konstruksjonstiltak som vil gi nybygget et langsiktig og sikkert fotfeste. Dersom resultatene av undersøkelsen er kjent før planlegging, kan dette justeres i tide. Hvert tiltak som kreves øker de totale byggekostnadene. Avhengig av omfanget kan disse kostnadene være så høye at bygging ikke lenger er mulig eller ikke lenger lønner seg av økonomiske årsaker.
Dersom et bygg oppføres uten å kjenne til jordsmonnets beskaffenhet og uten nødvendige beskyttelsestiltak, kan dette gi høye oppfølgingskostnader. Fuktige vegger fører for eksempel til muggsopp, som er arbeidskrevende og dyrt å fjerne, for ikke å snakke om helsekonsekvensene. Saging eller sprekker kan også resultere. Undergrunnsrapporten er et nyttig instrument ganske enkelt for å unngå disse senere defektene og uoversiktlige oppfølgingskostnader for å fjerne dem.
Når bør du tenke på en jordrapport?
Hvis du kjøper et "gammelt" hus, trenger dunoundergrunnsrapport. Det kreves jordrapport forfuture husbygger slik at planleggingen av byggeprosjektet og kostnadene kan planlegges deretter. Det bør derfor opprettes ved kjøp av eiendommen, men senest ved planlegging av byggingen. Hvis tilstanden til jorda bestemmes før kjøp, kan du være sikker på å ikke bruke penger på et ubrukelig stykke land. De nødvendige sikkerhetstiltakene kan også vise seg å være så dyre at det er mer fornuftig å lete etter en alternativ eiendom.
Avtalen om utarbeidelse av jordrapport skal inngå i bygge- og kjøpekontrakten, spesielt for bygg med fastpris. Arkitekter har plikt til å informere byggeiere om behovet for jordmelding.
Hvem skriver jordrapporten?
En geoteknisk ekspert har faglige kvalifikasjoner til å utarbeide en undergrunnsrapport som angir anskaffelse av undergrunnen. Han må være autorisert til å utarbeide en rapport i henhold til DIN 4020 og DIN 1054. Du kan finne en ekspert via Gule Sider eller Internett. Ulike byggmesterforeninger og Håndverkskammeret kan også hjelpe deg med å finne en takstmann i nærheten.
Tips:
Spør arkitekten din om en anbefaling. Han jobber jevnlig med jordundersøkelser og kan sikkert henvise deg til eksperter som han har gode erfaringer med.
Hvordan utarbeides en jordrapport?
For at en jordrapport skal kunne utarbeides, må tilstanden til undergrunnen først analyseres ved hjelp av ulike tekniske metoder. Det kreves egnede jordprøver for dette. Disse fjernes fra egnet sted med kjernebor. Som regel utføres boring ved fremtidige hjørner av det planlagte bygget. Hullet går cirka tre meter dypere enn det planlagte fundamentet til huset. De ulike jordlagene i prøven gir innsikt i undergrunnens bæreevne og vannforhold.
Tips:
Før boring bør plantegningen av bygget og den nøyaktige plasseringen bestemmes slik at jordprøven kan utføres på "riktig" sted.
Hvor mye koster en jordrapport?
Kostnadene for en undergrunnsrapport avhenger av størrelsen på det planlagte bygget og omfanget av undersøkelsen som er bestilt. For en enebolig på gjennomsnittlig størrelse opp til rundt 200 kvadratmeter er prisen for en grunnrapport mellom 500 og 1000 euro. Det er også regionale forskjeller i prisen på jordrapporten.
Hvis jordeksperten yter tilleggstjenester, øker prisen til 2.000 til 2500 euro. Tilleggstjenester inkluderer for eksempel å bestemme vanngjennomtrengelighet eller byggekjemisk vannanalyse. Merkostnaden for en jordrapport kan imidlertid være godt brukt. Kostnadene for å eliminere defekter forårsaket av dårlig undergrunn kan være betydelig høyere.
