Byggherrer er ofte begrenset i realiseringen av drømmeboligen av byggeforskrifter for en tomt, noe som igjen kan være til ulempe for selgere av byggegrunn. Overholdelse av lovbestemte minimumsavstander til naboeiendommer eller overholdelse av maksim alt byggeareal avhengig av eiendommens areal er bare to mulige eksempler på problemer. Under visse forutsetninger kan en ensbygningsbelastning for naboeiendommer være løsningen.
Foreningsbyggbelastning – definisjon
Som begrepet antyder, er det først og fremst en type forening av to eller flere egenskaper. For at disse skal «forenes», må de være naboeiendommer. En samlende bygningsbyrde innebærer å behandle to eller flere naboeiendommer som én eiendom i bygningsretten. En felles byggebyrde krever generelt en bygningsrettslig grunn.
Med ensrettingsbyrden fjernes for eksempel eiendomsgrenser mellom de involverte naboeiendommene. Foreningsbyggebelastningen omfatter alltid minst én såk alt «tjenende eiendom». Denne eller eiendomseieren har en offentligrettslig plikt overfor ansvarlig bygningsmyndighet til å oppløse sin eiendomsgrense til en naboeiendom. Det betyr at naboeiendommen blir den såk alte «dominerende» delen og det må ikke tas hensyn til nabogrensen når det gjelder bygningsrettslige spørsmål.
Eierforhold i tilfelle av foreningsbygningsbelastning
Eierstrukturen til de enkelte eiendommene påvirkes ikke av en foreningsbyggebelastning. Dette innebærer at hver medvirkende grunneier beholder sin eiendomsrett til sin eiendom i den grad den var/er tinglyst i matrikkelen før et foreningsbyggegebyr. En foreningsbygningsbelastning er ikke ført i grunnboken. Det blir heller ingen endring på skatteområdet.
Bruk av foreningsbyggende belastninger
Eksempel 1
Hr. Meier eier et tomannshus på eiendommen sin der leilighetene ligger ved siden av hverandre og hver har sin egen inngang. Den ene siden skal nå selges inkludert eiendommen på siden. En eiendomsdeling gjør dette teoretisk mulig. Men fordi huset ikke er i midten av eiendommen, vil dens del av eiendommen være betydelig mindre.
Byggeloven sier at bebyggelsen på hans halvdel av huset er for stor for størrelsen på gjenstående eiendom. En deling av eiendommen vil derfor ikke være mulig i dette tilfellet. Men dersom det søkes og godkjennes en samlende bygningsbyrde samtidig med at eiendommen deles, anses eiendommen fortsatt som byggeteknisk forskrift også etter delingen. Som eiendomsbesitter mottar huskjøper jevnlig grunnbokføringen.
Eksempel 2
Fru Schmidts sønn kan kjøpe naboeiendommen til moren sin billig. For å kunne realisere drømmehusplanen, måtte han bygge nær eiendomsgrensen til morens eiendom. Dette har ingen innvendinger, men det har bygningsmyndigheten, siden han som byggherre er rettslig forpliktet til å holde minsteavstand til tilstøtende eiendommers eiendomsgrenser. Her kan moren hans nå gi bygningsmyndigheten plikt til å påføre felles byggebyrde. På denne måten løser mor opp grensen mellom de to eiendommene og sønnen trenger ikke lenger ta hensyn til dette ved bygging.
Eksempel 3
To ektepar som er venner har kjøpt to stykker land bak hverandre som de ønsker å bygge på. Det er ikke adkomst fra gaten for utbygging til bakre eiendom. Dette betyr at kablene kun kan nå den bakre eiendommen via den fremre eiendommen. Her kunne ekteparet bli enige om en såk alt servitutt, som lovlig og varig fastsetter en bygningsmessig flytting over den første eiendommen. For å spare kostnader velger de nye eiendomseierne å kombinere bygging. De to eiendommene blir én eiendom i bygningsrettslig forstand. Som et resultat er det kun fronteiendommen som må bygges ut. Den bakre eiendommen kan nå kobles til denne.
Søknad
Det kan som hovedregel ikke gis bindende opplysninger om søknad om foreningsbyggebyrde, da de enkelte forbundsstatene kan ha ulike krav. Følgelig fungerer følgende informasjon på noen punkter kun som en veiledning. Før du sender inn en søknad, er det lurt å innhente nøyaktig informasjon om ansvarlig myndighet.
Ansvar
Felles byggelast kan søkes via ansvarlig bygningsetat eller kommunens bygningstilsynsmyndighet.
Søker
Enhver av de involverte eiendomseierne kan sende inn søknaden. Den som sender inn søknaden vil vanligvis også være fakturamottaker for påløpte gebyrer.
I alle tilfelle må eiendomseieren hvis eiendom er «beheftet» angi byggeberedskap med sin underskrift på eget skjema. I teknisk sjargong omtales dette som "byggentreprenøren". I noen byer/land, etter at byggherren har sendt inn søknaden, inviteres byggentreprenøren til en personlig avtale for å gi signaturen og for å kunne autentisere den direkte. Dersom byggentreprenøren bor lenger unna, kan signaturen gjøres hos en bygningsmyndighet i nærheten av boligen og attesteres der. Alternativt kan signaturen også attesteres av notarius.
Dokumenter/dokumenter som skal sendes inn
- Utfylt og signert søknadsskjema
- Byggelasterklæring fra byggentreprenøren med signatursertifisering
- Gjeldende grunnboksutdrag av alle involverte eiendommer (må ikke være eldre enn tre måneder)
- Matrikkelutdrag av alle involverte eiendommer
- Plasseringsplan i fem eksemplarer med merking og dimensjoner av eiendomsarealet som skal belastes
- Avhengig av bygningsmyndigheten kan det kreves et eget kostnadsforutsetningsskjema for de resulterende gebyrene
- Dersom det er nærings- eller foreningseiendom, skal det sendes inn nærings- eller foreningsregisterutdrag
Redigeringsprosess
Dersom alle nødvendige dokumenter og signaturer er tilgjengelig, vil bygningstilsynet sette i gang en såk alt byggetillatelsesprosess. Behandlingstiden kan variere mye avhengig av arbeidsmengde og enkeltsaker. I gjennomsnitt kan det forventes en behandlingstid på mellom fire og seks uker.
Hvis søknaden godkjennes, vil det bli foretatt en oppføring i byggebelastningsregisteret og foreningsbyggebelastningen blir juridisk bindende.
Kostnader
Avhengig av kommune, administrativ innsats, økonomisk verdi eller andre bygningsmessige fordeler, settes kostnadene som regel sammen individuelt. De varierer mellom 60 euro og 500 euro. Gebyrrefusjon forfaller også dersom byggentreprenøren ombestemmer seg etter at søknaden allerede er sendt og ikke undertegner byggeheftelseserklæringen. Det er mulig å be om skriftlig informasjon om oppføringer i byggebelastningsregisteret. Også her skal det betales et gebyr på mellom 15 euro og 50 euro.
Tips:
Resultatet av byggetillatelsesprosedyren vil bli meddelt søker skriftlig og minimum oppføringen i byggebelastningsregisteret vil bli meddelt bygningsmyndigheten skriftlig. Dette er allerede bindende og foreningens byggebyrde er juridisk bindende, slik at ytterligere bevis fra byggebelastningsregisteret ikke er nødvendig.
Foreningsbyggebyrde ved arv eller salg
Ved det et eierskifte av eiendommen ved salg eller arv som eiendomsforeningens forpliktelse er inngått for, forblir denne upåvirket og fortsatt bestå. Dette er for å beskytte eieren av den "dominerende" eiendommen. Dette skal hindre at naboen i verste fall må rive huset sitt eller deler av det dersom plikten skulle falle bort dersom det ble bygget på tvers av (tidligere) eiendomsgrense.
Sletting av foreningsbyggebyrde
Dersom det er registrert en foreningsbyggebelastning på en eller flere eiendommer, kan den slettes under visse betingelser. Følgende krav må oppfylles:
- Den opprinnelig planlagte byggingen vil ikke finne sted (årsaken er eliminert)
- Det er ingen offentlig interesse i å opprettholde en foreningsbyggebyrde
- Sykke fra ansvarlig bygningstilsynsmyndighet må gis
Påvirkning på eiendomsverdi
Siden minst to eiendommer er involvert i en felles byggelast, betyr dette vanligvis at det er en ulempe for den ene delen og en fordel for den andre. Den «dominerende» eiendommen har fordelen, da den nyter godt av at eiendomsgrensen skilles fra naboeiendommen. Resultatet kan bli en økning i verdien av eiendommen.
Eiendommen det er tinglyst byggebyrde for mister retten til klar fradeling fra naboeiendommen. Dette kan potensielt redusere verdien av en eiendom.
Avhengig av den enkelte sak og utvikling skjer det ikke alltid verdireduksjon. Det bør tas i betraktning at en enhetlig byggelast gir mer fleksibilitet i utviklingen, noe som ikke ville vært mulig uten denne bygningsrettslige avtalen. Hvorvidt og i hvilken grad hvilken eiendom som kan forventes å ha verdifall eller verdistigning kan avgjøres ved hjelp av en sakkyndig og en tilsvarende rapport.
