Det kan være ulike grunner til å dele en eiendom: enten for planlegging av en tomannsbolig, parsellering, for å skaffe byggegrunn til de voksne barna eller fordi eiendommen rett og slett er for stor og krever for mye vedlikehold. En deling kan gjøres med eller uten måling. Veilederen viser alt som må tas hensyn til ved deling av eiendom.
Godkjenning
I nesten alle føderale stater kreves det ingen kommunal godkjenning for å dele eiendom. Unntak er Niedersachsen og Nordrhein-Westfalen dersom det gjelder en utbygd eiendom eller byggetillatelse for denne. Enten med eller uten nødvendig delingstillatelse, skal foreskrevne byggeforskrifter alltid følges. Dette gjelder for eksempel overholdelse av minsteavstander og utbyggingsplaner. Bygnings- og/eller eiendomsmyndigheten til den ansvarlige kommunen som eiendommen ligger i gir detaljert informasjon.
divisjonstyper
Det finnes to typer divisjon:
Ideell inndeling
En ideell deling finner sted uten å måle eiendommen. Dette betyr ikke at en måling ikke blir utført. Den går rett og slett uten grensebestemmelse og grensesetting/grensemerking. Reguleringen av en deling uten måling utføres av notarius. En oppføring om den ideelle parselleringen gjøres i matrikkelen. Denne typen deling gjennomføres i hovedsak for å spare penger og når partene ikke ønsker noen få kvadratmeter mer eller mindre.
Ideelle divisjonskrav
Oppfyllelsen av minst ett av følgende krav er obligatorisk for å kunne dele uten å måle:
- Grensen er tegnet “stein til stein”, for eksempel i en tomannsbolig
- Like formuesandeler, slik det for eksempel kan forekomme ved oppløsning av et arvefellesskap
- Det er tidligere foretatt delingsmåling og deponeres til tinglysingskontoret uten at det skjer eierskifte
Real divisjon
Ved reell deling skal en måling utføres av en anerkjent og offentlig oppnevnt landmåler. Denne leveres på forespørsel fra ansvarlig oppmålingsmyndighet eller kan idriftsettes uavhengig. Eiendomsgrensene er avgrenset for alle delområder. Grenseskilt kan settes på forespørsel. Måleresultatene og grensepunktene innleveres til tinglysingskontoret som bevis og oppbevares der. Det opprettes nye grunnboksblad for alle oppmålte deler hos de respektive (nye) eiendomsbesitterne. Den gamle grunnbokføringen for den udelte eiendommen «overskrives» med de nye oppmålings- og grensedata.
Kostnader
Prisen for en parselldeling uten eller med oppmåling avhenger av størrelsen på eiendommen som skal deles og grunnverdien. Dersom eiendommen som skal deles er på 850 kvadratmeter og standard tomteverdi er 23 euro per kvadratmeter, er kostnaden for en delingsmåling i snitt 900 euro høyere enn for den såk alte sonderingen uten delingsmåling. Omsetningsavgift og tinglysingsavgifter blir tilsvarende dyrere på grunn av høyere kostnadsberegninger. I dette eksempelet sammenlignes en kostnadsberegning på drøyt 2700 euro med vel 1300 euro uten delingsmåling. Prisene kan variere avhengig av kommune.
Eiendomseieren er vanligvis ansvarlig for å dekke kostnadene ved deling. Private avtaler om kostnadsdeling eller overordnet kostnadsforutsetning med (ny) eier av eiendommen som skal deles er mulig.
Søknad hvis godkjenning kreves
Dersom en tillatelsespliktig eiendom skal deles, kreves det en skriftlig, uformell søknad til ansvarlig bystyre. Søknaden må fremmes av eiendomsbesitter eller kjøper. Offentlige landmålere og notarius publicus kan som regel også sende inn søknaden på vegne av eiendomsbesitter eller kjøper. Det kreves en juridisk bindende fullmakt for tredjeparter til å sende inn en søknad.
Innholdet i søknaden
Bygningsmallforordningen § 13 regulerer innholdet i søknaden og nødvendige dokumenter. Disse inkluderer
- Navn og adresse til søkeren eller eieren av eiendommen som skal deles
- Eiendommens gate og husnummer
- Eiendomsnavn
- Arikkelblad
- Eiendomsmatrikkel med distrikt, tomte- og parsellnummer
- Eiendomskart i tre eksemplarer med gjeldende eiendomsgrenser, eiendom som skal deles og fremtidige grenser
- Informasjon om eksisterende utbygginger, markedsverdi på eiendommen som skal deles og formål med deling
Tips:
Sørg for at all informasjon er korrekt og fullstendig og at alle nødvendige dokumenter/dokumenter er sendt inn. I gjennomsnitt er saksbehandlingstiden tre uker. Dersom det er innlevert feil eller ufullstendige opplysninger/dokumenter, forlenges behandlingstiden tilsvarende.
Avvist delingstillatelse
Hvis bygningsetaten avslår en eiendomsdeling, er neste skritt å gå rettens vei dersom avslaget ikke kan godtas.
Godkjent eiendomsdeling
Hvis en parsell er godkjent av bygningsmyndigheten, skal oppmålingen utføres. Før måleresultatene sendes til tinglysingskontoret med delingsbevilling, anbefales det å avtale nærmere på forhånd.
servitut
Ikke glem rettighetene til de enkelte eierne, som må gis i henhold til seksjon 1018 i Civil Code, for eksempel rettigheter til vei eller passasje. Samtidig kan det fastsettes rettighetsfraskrivelse. Dette innebærer heftelse av naboens eiendom. Denne regulerer for eksempel (felles)bruk, som legging av vannrør eller oppbevaring av gjenstander på naboeiendommen.
Tips:
Alle avtaler som servitutt og fraskrivelse av rettigheter må generelt nedtegnes skriftlig og bør være en del av hver delings-/kjøpsavtale. På denne måten kan senere tvister unngås.
Virkelses- og gjennomgangsrett
En vesentlig servitutt er rett til vei og passasje. Spesielt hvis en oppdelt eiendom ligger i en andre rad og ikke har direkte tilgang til fots eller med kjøretøy. Ved deling av eiendom bør det reguleres hvilken sti/adkomst som gis. Kompensasjon for bruk og/eller deltakelse i vedlikeholdskostnadene for stier/adkomstruter er fornuftig.
Kostnader for vei- og passeringsrett
Beløpet på kostnadene for vei- og passeringsrettigheter bør bestemmes basert på bruksintensiteten. Privat eller kommersiell bruk kan inkluderes i beregningen her. Dersom partene ikke blir enige, kan kostnadene fastsettes av en sakkyndig.
Landsregisterinnlegg
Dersom det gis veirett og/eller ferdselsrett over en naboeiendom, skal dette føres inn på heftelseseiendommens grunnboksblad. Eiers samtykke er en forutsetning for grunnbokføringen. Dersom vei- og gjennomgangsrett er tilgjengelig for tinglysingskontoret ved opprettelse av nye matrikkelblad, er den administrative innsatsen lavere og kostnadene generelt lavere enn påfølgende oppføringer.
Tips:
Arealet for stiene og gangene bør ikke være for sjenerøst, da dette kan føre til verdireduksjon dersom eiendommen selges med tinglyst servitutt. Eierskifte medfører ikke opphør av ferdselsrett eller ferdselsrett.
Søk hjelp
Authority Tysk, juridiske forskrifter, separate og/eller unntaksbestemmelser og utallige paragrafer gjør det ikke lett for vanlige borgere å finne frem. En utilsiktet feil kan være nok til at prosjektet ikke blir godkjent eller at det oppstår juridiske vanskeligheter med de nye eiendomseierne. Det er lurt å søke hjelp av en landmåler eller en advokat/notarius som har spesialisert seg på eiendoms- og entrepriserett. I mange tilfeller kan kompetent støtte spare penger, tid og nerver.
